Leerstände – gibt’s die und was können wir dagegen tun? Ein erfolgreiches Praxisbeispiel aus Illingen (Saarland) – Klimaworkshop im BMUB Berlin

Kurzvortrag beim Klimaworkshop im Bundesministerium für Umwelt, Reaktorsicherheit und Bauen

Dr. Armin König

 

Leerstände?

Gibt’s die?

Wir haben doch Zuwanderung…

Ich höre es immer wieder.

Allein, mir fehlt der Glaube.

Demografie ist ja nicht abgeschafft.

Es gibt sie weiterhin. Genauso wie das Geburtendefizit.

Wer dies leugnet, leugnet die Realität.

Es ist die einfachste Art der Problemlösung:

Zu sagen:

Houston, wir haben überhaupt kein Problem.

Wer so denkt, verkennt die tatsächliche Lage.

 

Demografie findet statt. Und deshalb brauchen wir Lösungen, die auch dann funktionieren, wenn es keine Zuwanderung mehr gibt.

Generationengerecht. Klimagerecht. Nachhaltig.

Ich hätte Vorschläge, die funktionieren.

Aber es sind keine Rezepte, nur Anregungen.

 

Dies ist eine Geschichte von Erfolg und Niederlagen, von Konjunktur und Krise, von Höhenflügen und harten Kämpfen in den Niederungen der lokalen Politik.

Hätte ich viel Zeit, könnte ich Ihnen von großen Visionen und geplatzten Träumen erzählen, von Windmachern, Miesmachern, vor allem aber von Mutmachern. Und Mitmachern.

MIT-KOMM-Strategie heißt unser Erfolgsrezept.

Und: Verknüpfen, vernetzen, verbinden.

Und: den Menschen die Wahrheit sagen und sie mitnehmen.

Sie müssen schon das ganze Programm nehmen. Tutto completto.

Nur Erfolg – das läuft nicht.

Ja, wir haben Enttäuschungen erlebt.

Aber wir haben nie aufgegeben. Wir haben einen langen Atem.

Und deshalb haben wir unsere Leerstände um zwei Drittel gesenkt,

die Wohnqualität gesteigert, den Flächenverbrauch gestoppt,

die Mitte gestärkt.

Wir waren mutig und haben alte Gesetze über den Haufen geworfen.

Etwa, dass man Wahlen gewinnt, wenn man Neubaugebiete im Grünen ausweist, während gleichzeitig die Ortskerne ausbluten.

Dass man den Wünschen von Bauwilligen, Bauunternehmern und Lokalpolitikern auf Flächenverbrauch nachgeben muss.

Nein, das muss man nicht.

 

Wir schwimmen in der Provinz gegen den Strom und haben Erfolg.

 

Weil uns Kaufkraftabfluss, Alterung, Schrumpfung und Leerstände gezwungen haben, unsere Politik zu ändern.

Wir haben trotzdem Wahlen gewonnen. Gegen jede Prognose.

 

Wir setzen auf Qualität beim Wohnen und bei der Planung. Das zahlt sich aus. Illingen ist schön. Wir sind kulturaktiv, spielen in der Champions-League des Jazz und haben die schönste Kulturpraline des Saarlandes, die Illipse. Wir haben konsequent auf Bildung und Erziehung gesetzt, auf Ganztagsbetreuung und kurze Wege, auf exzellente Schulen und barrierefreie Konzepte. Wir waren die ersten im Land, die kleine, aber wichtige und vor allem systematische Schritte zur inklusiven Gemeinde gegangen sind. Und tun es noch heute.

Und wir sind Engagierte Stadt – Teilnehmer eines Bundesmodellprojekts.

Wir haben auf integrative Flüchtlingspolitik mit dezentraler Unterbringung gesetzt. Wir haben damit die Mehrheit der Bevölkerung auf unserer Seite – und die meisten Leerstände aus der Welt geschafft.

Mit Kirchen.

Mit Wohlfahrtsverbänden.

Mit Schulen und Vereinen.

 

So what?, werden Sie fragen.

 

Das kriegen Sie alles nicht geschenkt.

Dafür müssen Sie kämpfen und Widerstände überwinden.

Sie brauchen Commitment und Konzepte.

Wir nutzen unser kommunales Planungsrecht mutig.

Das ist unser Job: Rückgrat zu zeigen, kompetent die Mitte zu stärken oder neu zu bauen und bei allen Rückschlägen Resilienz zu haben.

 

Der Stadt, dem Ort auch in Zukunft Qualität zu garantieren, eine Mitte, einen Wert, damit die Menschen sich damit identifizieren.

Aber Sie müssen auch Hilfen anbieten. Die Menschen beraten und unterstützen. Mit Wohnkonzepten. Mit Abrisshilfen. Mit professionellen Ideen.

Begonnen hat alles durch Zufall.

Eine Studierende hatte bei ihren Recherchen für die Diplomarbeit eine wachsende Zahl von Häuser-Leerständen entdeckt.

Die Gemeinde Illingen hat ein Leerstandskataster aufgebaut, um belastbare Zahlen zu erhalten. Sehr schnell hat sich herausgestellt, dass Leerstandsmanagement in der Verwaltung institutionalisiert werden muss. Sie brauchen Durchsetzungsmacht.

 

Unsere Schlüsselkompetenzen: Information, Kommunikation, Partizipation.

Informationsschreiben an Eigentümer und Erbengemeinschaften. Telefonische nachhaken, wenn es notwendig ist.

Die Eigentümer reagierten positiv auf die Anfragen. Unterstützung durch die Gemeinde wurde gern angenommen.

Ein Teil der Eigentümer konnte aktiviert werden, leer stehende Häuser entweder selbst zu nutzen, zum Verkauf auszuschreiben oder abzureißen.

 

Die Ergebnisse belegen, dass aktives, intensives Leerstandsmanagement Erfolg versprechend, aber auch sehr zeitaufwendig ist. Bürger werden sensibilisiert für die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt, Leerstände und Baulücken werden besser vermarktet.

Wir haben die Politik mit der demografischen Wahrheit konfrontiert und durchgesetzt, dass Neubaugebiete im Außenbereich gestoppt werden. Das war schwer und brachte zunächst  Nachteile, weil die Umlandgemeinden vom Illinger Neubaustopp profitierten.

Aber: Wir haben Flächen verknappt und damit Wertsteigerungen erzielt. Heute sind WIR die Wachstumsgemeinde.

Wir haben ein Programm „Alte Häuser für junge Familien“ mit überschaubaren Finanzhilfen gestartet.

Gleichzeitig haben wir Misstände provokativ aufgezeigt und sie mit einem kommunalen Abrissprogram aus der Welt geschafft.

Mit dem Slogan „Platz da!“ für abzureißende Häuser hat die Gemeinde Illingen einen Diskussionen provoziert.

Die ersten abzureißenden Häuser wurden mit einem Transparent versehen, auf dem entweder der Slogan „Platz da!“ oder „Ich bin als nächstes dran!“ zu lesen war.

In Presse, TV und Radio wurde umfassend berichtet – in Bild und Wort. Für die Aktivierung der Einwohner war diese Öffentlichkeitsarbeit sehr wichtig.

 

Und wir haben immer wieder Einwohner beteiligt.

Im Zukunftsprogramm Illingen 2030.

Im Quartiersprogramm Brückenstraße.

Und schließlich in einem ExWOST-Projekt und einer gigantischen vor-ort-Ideenwerkstatt zur Vitalisierung einer 18.000 Quadratmeter Industriebrache.

 

Wir haben es geschafft.

Aus 1300 Bürgerideen wurde eines der spannendsten Innenstadtprojekte des Saarlandes. Die Brauturmgalerie: Kleinteiligkeit, barrierefreies Wohnen, Gastronomie, Wochenmarkt. Begegnung. ÖPNV-Verknüpfung. Fußläufigkeit. Und Einzelhandel auf nicht mehr als 2000 Quadratmetern, um den Bestand der Hauptstraße nicht zu gefährden.

Jetzt haben wir ein passgenaues 36-Millionen-Projekt mit Privatinvestoren, EU-Förderung, Städtebauförderung, Landesförderung, Zentrumsmanagement, Bürgerbeteiligung. Intelligente kommunale Flächennutzungskonzepte im Innenbereich unter Beteiligung der betroffenen EigentümerInnen und BewohnerInnen können Preis- und Flächendruck verringern.

Was alle angeht, können nur alle lösen – und wenn sich ferne Erben verweigern, sollten sie gesetzlich dazu gezwungen werden im Sinne der Sozialpflichtigkeit des Eigentums.

Ein Sanierungsfonds kann ebenso wie aktive Stadt- und Ortsteilstrukturen und Zentrumsmanager viel bewegen. Sie müssen Freiheit haben, gegen den Strom der Politik zu schwimmern und brauchen ein eigenes Budget.

Die Wahrheit ist den Bürgern zumutbar: Leerstandsmanagement hat nur dann eine Chance, wenn Neubaugebiete am Stadt- und Ortsrand verboten werden. Übrigens auch großflächiger Einzelhandel. Im Saarland ist das derzeit ein Riesenthema. Siehe Süddeutsche vom letzten Samstag.

Demografie bleibt ein Megathema, auch in Zeichen der Migration.

Wir brauchen neue, kompaktere Wohnkonzepte und bessere Flächenausnutzung, neue Energiekonzepte auch für Altbaumodernisierung und den Mut, nicht sanierbare Häuser abzureißen.

Und wir müssen zugeben, dass wir nicht alle Probleme mit öffentlichen Mitteln lösen können.

Wir können Rahmenbedingungen ändern, Hilfestellung geben, Flächen schützen, energetische Konzepte verbessern.

Aber zaubern können wir nicht.

Trotzdem passieren manchmal Wunder.

Wenn man Ideen, Visionen und Sozialkompetenz hat – und den Mut, gegen den Strom zu schwimmen und Neues zu erproben.

 

Armin König

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